[칼럼] 부동산 명의신탁
1. A가 실제소유자였고 A로 등기도 되었으나, 그 후에 A와 B사이에 명의신탁약정을 맺고 B로 등기를 넘겼다.
2. A 소유의 부동산에 대하여 A와 B가 매매계약을 맺고, B와 C 사이에서 명의신탁약정을 하여, 등기는 A에서 곧바로 C로 넘겼다.
3. A 소유의 부동산에 대하여 A는 C하고 매매계약을 하고 등기도 C로 넘겼다. 그러나 C의 배후에는 B가 있어서 실질은 B가 매수하는 것이었고 C가 등기하는 것에 불과한 B와 C 사이의 명의신탁약정이 있었다. 이러한 B와 C의 명의신탁 사정을 A 또한 알고 있었다.
4. 3.과 같은 상황이었으나, B와 C의 명의신탁 사정을 A는 모르고 있었다.
명의신탁은 실제 권리자인 신탁자와 공부상의 권리자가 될 수탁자 사이에 명의신탁관계의 설정에 관한 합의를 하고, 수탁자가 공부(등기)에 권리자로 기재됨으로써 성립한다. 위 1.과 같은 상황을 이른 바 ‘양자간 명의신탁’이라 하고, 2.와 같은 상황을 B의 등기를 거치지 않았다고 하여 ‘중간생략등기형 명의신탁’이라 하고, 3.과 같은 상황을 매도인인 A가 명의신탁사정을 알았다고 하여 ‘악의의 계약명의신탁’이라 하고, 4.와 같은 상황을 A가 명의신탁사정을 몰랐다고 하여 ‘선의의 계약명의신탁’이라고 구분한다(선의와 악의의 법률용어는 일반적으로 쓰이는 뜻이 아니라 지부지의 개념이다).
이렇게 구분하는 이유는 유형별로 소유권의 귀속과 명의수탁자의 형사 책임 여부 등이 달라졌기 때문이었다(최근에는 명의수탁자의 형사책임을 유형별로 달리 보던 시각에서 이를 일치시키는 전원합의체 판례 변경이 있어 다음에 이를 소개하겠다).
그렇다면 위 1. 2. 3, 4, 부동산의 소유자는 누구일까?
1. B가 등기상 명의자이지만, A가 소유자이다. 부동산실명법상 A와 B의 명의신탁약정은 무효이고, 명의신탁약정에 따른 등기이전의 물권(소유권)변동의 효력도 무효로 보기 때문이다.
2. C가 등기상 명의자이지만, A가 소유자이다. B와 C사이의 명의신탁약정 및 그로 인한 등기이전의 효력도 무효이다. C의 등기는 무효의 등기라 말소되어야 하는 것이고, A가 소유자이고 B는 매수인으로서 A에 대하여 등기를 이전해달라고 할 수 있다.
3. C가 등기상 명의자이지만, A가 소유자이다. B와 C사이의 명의신탁(무효) 사정을 A가 알았다면 A와 C사이에 등기를 C에게 바로 할 수 없는 매매계약이므로 A와 C사이의 매매계약도 무효이기 때문이다.
4. C가 소유자이다. 부동산실명법 4조2항 단서에는 매도인이 명의신탁약정이 있다는 사실을 알지 못한 경우에는 그 물권 변동은 유효하다고 본다. B와 C의 무효인 배후의 약속이 A의 부동산 처분에 영향을 미칠 수 없는 것이다.
새연 법률사무소